房訊網訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績，國民經濟運行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對寫字樓產業(yè)園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機構投資者對商辦物業(yè)表現(xiàn)出長期的信心。
那么，疫情常態(tài)化下，經過疫情沖擊之后的商業(yè)地產行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來趨勢？
10月13日起，全聯(lián)房地產商會聯(lián)合房訊網（FUNXUN）連續(xù)第二年開展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產變局與破局"專題采訪活動，通過采訪商業(yè)地產行業(yè)內的副會長及常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業(yè)高質量發(fā)展提供真知灼見。
11月1日，針對疫情常態(tài)化下產業(yè)地產，包括產業(yè)園、城市片區(qū)開發(fā)運營的變局與破局，房訊網采訪了西北旺萬合科創(chuàng)園副總經理苗思露。
西北旺萬合科創(chuàng)園副總經理 苗思露
1、疫情反復沖擊與防控常態(tài)化下，商業(yè)地產（寫字樓、產業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的全新變局和全新變化？
自2020年以來，國內在新冠肺炎疫情防控方面成績斐然，有效緩解了疫情對經濟及房地產市場的影響，但隨著全球疫情的反復和防控常態(tài)化，對產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營帶來的影響仍是不可避免的。房地產調控逐步收緊，國家經濟轉型勢在必行，地產高價值與低租金的對比益發(fā)鮮明，產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營也呈現(xiàn)出幾種新形勢。
一、是受疫情影響，產業(yè)園區(qū)交易周期大大拉長，一段時間內，可能會出現(xiàn)產業(yè)園區(qū)價值走低的現(xiàn)象，尤其是非核心辦公區(qū)和受疫情影響較大的產業(yè)聚集區(qū)。但是，對低價的需求也在推動產業(yè)辦公市場走向去中心化。由于經濟下行及疫情反復，為了降低成本，越來越多的租戶選擇搬到較為開闊、人員不密集、、租金較低的地方，產業(yè)園區(qū)的空間需求長期來看或可期待上漲。
二、全球疫情影響下，各行各業(yè)風起云涌，興衰參半，產業(yè)騰籠換鳥，城市更新改造，成為商業(yè)地產開發(fā)運營新的增長機會。數(shù)據(jù)顯示，2020年開業(yè)的商業(yè)項目中，存量改造已占比高達13%，高于2019年的6%兩倍之多。從城市分布上看，存量改造還是集中在北上廣深、蘇杭等經濟相對發(fā)達的城市。
三、共享辦公扭轉頹勢，重獲生機。疫情反復對產業(yè)園區(qū)和辦公市場造成了深遠的影響，有的行業(yè)出現(xiàn)下滑，有的行業(yè)卻因疫情扭轉頹勢，例如共享辦公空間，因為疫情而再次受到青睞，重獲生機。普華永道在《2021年亞太房地產市場新興趨勢報告》針對不同行業(yè)進行了調研，55%的業(yè)主已經開始趨向于使用共享辦公空間，疫情使得本來出現(xiàn)頹勢的共享辦公空間出現(xiàn)轉機。許多公司由于疫情原因，經營困難，并且由于疫情防控常態(tài)化，居家辦公成為常態(tài)，更傾向于租賃共享辦公空間，降低經營成本。
四、疫情管控標準化、常態(tài)化，智慧園區(qū)加快步伐。隨著國內疫情趨于平穩(wěn)，經濟復蘇，各企業(yè)紛紛抓緊復工，疫情管控的高標準、嚴要求和常態(tài)化都使產業(yè)園區(qū)運營管理面臨著更大挑戰(zhàn)，智慧園區(qū)管理升級、加緊步伐勢在必行。產業(yè)園區(qū)積極實施全面智能化管理運營，從智慧辦公、智能人才社區(qū)、社區(qū)智慧服務、線上租售服務、智能物業(yè)管理等多個方面，保證疫情防控質量的同時，最大限度提升園區(qū)辦公體驗和運營效率。
2、面對新變局和新變化，商業(yè)地產（寫字樓、產業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠的破局之道和創(chuàng)新案例？
新的格局已勢不可擋，產業(yè)地產應隨大勢所趨，積極應變。目前全球范圍下，新冠疫情還在肆虐，疫情防控形式依然嚴峻，全球經濟形勢仍不明朗，地產行業(yè)仍在局中，目前來說，破局之道貴在堅守。
具體來說，產業(yè)地產開發(fā)運營可以考慮在以下幾點進行創(chuàng)新突破。一是持續(xù)做好行業(yè)疫情防控為前提，防患于未然，避免更大的損失。二是緊跟城市功能定位，把握頂層設置，優(yōu)化產業(yè)結構。三是防范金融杠桿風險，轉型輕資產運營，優(yōu)化資源配置。四是持續(xù)優(yōu)化招商策略，提升存量物業(yè)的精細化運營能力，提升租金收入水平。發(fā)揮存量資產的融資功能，提升現(xiàn)金流，加大利潤貢獻。
3、行業(yè)高質量發(fā)展的要求下，商業(yè)地產（寫字樓、產業(yè)園）行業(yè)展現(xiàn)了哪些未來十年的未來趨勢和未來生態(tài)？
疫情出現(xiàn)促使商業(yè)地產開發(fā)運營加速提升完善、轉型升級。未來，產業(yè)園區(qū)可能會出現(xiàn)以下幾種趨勢和生態(tài)：
一是受疫情影響，產業(yè)格局變化較大，產業(yè)園區(qū)開發(fā)設計時，傾向于靈活可變的彈性辦公空間，可分可合的多維度靈活辦公產品和地下停車場的彈性預留都將成為趨勢。
二是產業(yè)園區(qū)內酒店產品向公寓類產品轉型。由于疫情反復和管控常態(tài)化，居家辦公和異地網絡會議成為趨勢，精品白領公寓產品可望取代一部分園區(qū)內配套酒店，“靈活辦公空間+酒店式公寓”產品組合可能成為更有競爭力的產業(yè)園區(qū)未來生態(tài)。
三是大健康、生物醫(yī)療等產業(yè)的崛起使得產業(yè)園區(qū)開發(fā)設計更有針對性。由于疫情影響，大健康、生物醫(yī)療等相關行業(yè)迅速崛起，和傳統(tǒng)產業(yè)辦公不同，此類行業(yè)的產業(yè)空間需求較為特殊，需要從產品開發(fā)源頭有針對性的設計，滿足相關專業(yè)化需求。
四是受到疫情反復、經濟下行等方面原因的影響，輕資產運營成為產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設運營的理想化趨勢。
來源：房訊網
