1月4日，克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的一則報告顯示，截至2021年12月28日，全國300城土地市場成交建筑面積20.5億平方米，較2020年同期下降了22%。與土地成交規(guī)模變動走勢一致，成交金額較2020年同期也明顯收縮，全國土地總成交金額62494億元，比2020同期下降了10%。
克而瑞認(rèn)為，受到集中供地以及融資收緊、市場下行等因素影響，全年土地市場熱度前高后低，上半年溢價率高企，核心城市土地遭“哄搶”，頻繁觸及限價，但進(jìn)入下半年，市場“冰火兩重天”，“國企托底”和“流拍撤牌頻現(xiàn)”并存。
克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2021年開發(fā)商在新增土地價值方面，碧桂園新增土地價值2063億元，新增土地建筑面積5971.4萬平方米；萬科集團(tuán)新增土地價值1888.8億元，新增土地建筑面積2802.2萬平方米；保利發(fā)展新增土地價值1882.5億元，新增土地建筑面積2763萬平方米。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2021年新增土地價值、新增土地建面的百強(qiáng)門檻分別為83億元和152.8萬平方米，其中金額同比上升13%，建面則降20%。新增土儲超過2000億元的房企共有10家，較2020年減少6家，可見在現(xiàn)金流持續(xù)吃緊的壓力下，企業(yè)投資力度明顯收緊。
在全行業(yè)面臨資金壓力、投資收縮的情況下，頭部房企的投資也有所放緩，但新增貨值的集中度依然維持在高位，十強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)的35%，11-20強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)的20%，百強(qiáng)新增貨值有一半以上被20強(qiáng)房企獨(dú)占，剩余80強(qiáng)房企僅能分食45%。
在拿地方面，克而瑞的報告顯示，從歷年拿地銷售比變化來看，2021年百強(qiáng)房企新增土儲拿地銷售比僅為0.25，較2020年下降0.12，與2017年的高峰相比則降幅超過50%，并創(chuàng)下近五年新低。
具體到各季度，由于首輪集中供地的集中爆發(fā)，當(dāng)時房企的資金仍相對充裕，納儲態(tài)度相對積極，因此拿地銷售比在2021年二季度達(dá)到全年高點(diǎn)，為0.38。2021年第三季度后期以及第四季度，在連續(xù)出臺的金融監(jiān)管政策嚴(yán)控之下，房企陸續(xù)面臨較大的償債壓力和現(xiàn)金流壓力，拿地銷售比持續(xù)下降，2021年四季度僅有0.12。
從2021年百強(qiáng)房企投資表現(xiàn)來看，由于集中供地帶來的資金壓力，以及融資持續(xù)收縮、市場下行等因素共同作用，有超過六成的百強(qiáng)房企拿地金額同比下降，近三成房企同比降幅高達(dá)50%。其中世茂、陽光城等規(guī)模房企從2021年8月份以來投資幾乎停滯，而三盛、陽光大地等中小房企投資金額同比降幅超過70%。
克而瑞認(rèn)為，短期來看“雙集中”供地的模式不會有所改變，雖然2021年年末融資、供地等政策面釋放了一定的利好信號，但從當(dāng)前企業(yè)的銷售以及融資情況來看，依舊面臨較大的困難。所以短期市場觸底反彈的基礎(chǔ)并不牢靠，預(yù)計投資力度的修復(fù)仍需要經(jīng)過3-6個月的調(diào)整期。謹(jǐn)慎的態(tài)度仍是未來投資的主旋律。去杠桿大背景下，“促銷售、抓回款”，保證現(xiàn)金流仍是企業(yè)第一要務(wù)，只有“先活下去才能活得好”。
2022年，集中供地的22個核心城市仍應(yīng)是房企關(guān)注的重點(diǎn)。從第三輪土拍的情況來看，在經(jīng)歷了第二輪的“冰點(diǎn)”之后，土拍政策上各城市均作出了讓步，盡管仍多是以底價成交，但市場人氣略有恢復(fù)。
因此在三穩(wěn)的預(yù)期下，未來各城地價仍有下調(diào)空間，如果2022年第一輪集中供地仍然熱度低迷，不排除第二輪集中供地將持續(xù)降地價的可能性，因此建議房企關(guān)注第二輪集中供地的機(jī)會，投資時嚴(yán)格把控風(fēng)險，同時也關(guān)注大量城投公司拿地后的合作開發(fā)訴求。
來源：澎湃新聞
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