如今，灣區(qū)積極“向天空要空間”，深圳大力推進(jìn)制造業(yè)集群布局，敢為人先的實(shí)踐中難免碰到一些疑問：“工業(yè)上樓”就是將一條生產(chǎn)線搬到“樓上”生產(chǎn)那么簡單？其建筑成本相較于平層廠房去到了什么范圍？ 其投資回報(bào)率如何？
打造“工業(yè)上樓”要解決一套建筑設(shè)計(jì)體系在背后支撐的問題，要在保證安全、節(jié)能環(huán)保、節(jié)省成本的同時(shí)，又能夠滿足企業(yè)高層生產(chǎn)的需求。如果看建安成本，平層廠房一般是1500元/平米，而“通用型”高層廠房其實(shí)已經(jīng)去到了4000-5000元/平米，有些“定制化”高層廠房造價(jià)甚至更高。
可以看出高層廠房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和成本肯定是遠(yuǎn)高于一般廠房的，這有可能導(dǎo)致拿地一方未來獲得的租金回報(bào)不及預(yù)期的問題，但為何“工業(yè)上樓”還是如此火熱？
今年2月出臺的《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案的通知》提出：“工業(yè)上樓”試點(diǎn)項(xiàng)目平均租金標(biāo)準(zhǔn)定在35元/平方米左右，經(jīng)濟(jì)可行性方案應(yīng)遵循“保本微利”的原則制定，項(xiàng)目內(nèi)部收益率原則上≤4.5%。可以看到目前“工業(yè)上樓”其實(shí)已經(jīng)回歸制造業(yè)公共基礎(chǔ)設(shè)施的本質(zhì)屬性，這個(gè)內(nèi)部收益率其實(shí)是不符合很多民企對項(xiàng)目的開發(fā)預(yù)期收益，因此目前主要方式是由政府主導(dǎo)、國企開發(fā)建設(shè)，國企在這個(gè)4.5%內(nèi)部收益率的前提下，可以申請項(xiàng)目的“一園一策”，其實(shí)是有非常多機(jī)遇的。
再說說制造業(yè)企業(yè)，是否愿意將廠房“上樓”？據(jù)戴德梁行市場調(diào)研，目前市場上很多優(yōu)質(zhì)企業(yè)是被迫在環(huán)境較差、配套缺乏的舊廠房進(jìn)行生產(chǎn)的，最大的原因是市場上缺乏新廠房供應(yīng)。有些舊廠房租金去到了40元/平米/月，甚至更高，如果未來市場上有平均租金35元/平米/月的新廠房供應(yīng)，他們非常愿意“上樓”。
“工業(yè)上樓”不僅僅是一棟物業(yè)，更是一個(gè)功能復(fù)合的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)通過搭建集成化、統(tǒng)籌化的運(yùn)營服務(wù)功能，有效降低企業(yè)的綜合運(yùn)營成本。更重要的是，“上樓”后可以大大提升員工滿意度，90后、00后已經(jīng)成為園區(qū)的主要人群，“工業(yè)上樓”園區(qū)提供“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”三生融合的場所，幫助企業(yè)很好招人才引人才留人才，繼而推動(dòng)城市往“產(chǎn)城人融合”方向高質(zhì)量發(fā)展。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
