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上市房企中報透露出行業(yè)三大變化
http://4455mseq.cn房訊網2024/9/11 10:06:23
[提要]上市房企2024年上半年“成績單”已披露完畢。洞察上市房企利潤表、現(xiàn)金流量表及資產負債表這三張重要報表變化曲線,對企業(yè)、行業(yè)經營邏輯以及投資者信心變化,非常重要。

  上市房企2024年上半年“成績單”已披露完畢。洞察上市房企利潤表、現(xiàn)金流量表及資產負債表這三張重要報表變化曲線,對企業(yè)、行業(yè)經營邏輯以及投資者信心變化,非常重要。

  參考上市房企披露的標志性財務指數(shù)變化曲線來看,筆者認為,開發(fā)商已摒棄靠“舊三高”(高杠桿、高負債、高周轉)模式拼增長,正落實保持底線思維、謹慎穩(wěn)健的經營策略。在此過程中,有三大變化值得期待。

  第一,忙降債保兌付,放慢腳步求安全。近年來,監(jiān)管部門多次強調,加快構建房地產發(fā)展新模式。而新舊模式轉換的前提是甩開舊模式高負債的包袱,最關鍵的是處理好債務問題。這是房企正在攻克的難題。

  在房地產粗放式發(fā)展時代,即便不計入表外負債,不少A股房企剔除預收款后的資產負債率仍超過80%紅線。經過三年多的調整,行業(yè)融資模式已發(fā)生根本性轉變。據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計,截至今年上半年末,房地產板塊上市公司剔除預收賬款資產負債率為68.5%,較2023年底下降0.7個百分點;有息負債規(guī)模進一步縮減,較去年同期下降2.6%。

  與此同時,多數(shù)優(yōu)質房企在2024年中期業(yè)績會上均披露了年內償債安排計劃,包括但不限于降低一年內有息債務比例、優(yōu)化債務結構、以自持資產為錨點置換存量債等策略,保障債務安全兌付,其核心邏輯是放慢腳步,完成債務結構切換,保證現(xiàn)金流安全,驅動業(yè)務轉型發(fā)展。

  第二,去庫存攬現(xiàn)金,以銷定支穩(wěn)經營。與過去依賴融資現(xiàn)金流,忽視經營性現(xiàn)金流,以高負債驅動發(fā)展相比,如今上市房企對經營性現(xiàn)金流回正的重視程度前所未有。

  從標桿房企掌舵人對市場的預判來看,密切跟進各地政策變化,進一步加大存貨去化力度,是當前最重要的工作之一。具體實施路徑有三種,一是以“有回款的銷售”為目標,用各種手段促銷回籠現(xiàn)金;二是加大流動性較低的大宗資產變現(xiàn)力度,盤活“沉睡”資產;三是縮減營銷費用、管理費用以及財務費用等成本支出,“以銷定支”穩(wěn)定經營盤面。

  第三,減投資慎拿地,輕重并舉謀轉型。隨著行業(yè)調整推進,單一依賴地產開發(fā)業(yè)務的模式已難以持續(xù)。從今年中報實現(xiàn)盈利的上市房企表現(xiàn)來看,地產開發(fā)業(yè)務同樣也有所下滑,但商業(yè)、長租公寓、物業(yè)等經營性業(yè)務對業(yè)績的貢獻卻在持續(xù)提升,成為穩(wěn)定營收的第二增長點。

  與過去動不動投資百億元大盤相比,當前頭部房企對業(yè)務轉型的戰(zhàn)略舉措趨于一致,共識是謹慎投資、只做有把握的項目以及合理布局多元化業(yè)務。簡言之,投資策略已從“沖規(guī)模”轉為“保利潤”。

  在開發(fā)業(yè)務方面,頭部房企多聚焦調整投資結構,關注拿地質量,以增量項目較高的毛利率帶動整體毛利率企穩(wěn),同時優(yōu)化產品結構,提升產品溢價能力。在經營性業(yè)務方面,頭部房企正在探索新發(fā)展模式,完善業(yè)務布局。比如,通過開辟購物中心等經營性不動產輕資產管理賽道,以及以代建、文體、租賃住房等為代表的生態(tài)圈要素型業(yè)務,構建“第二曲線”甚至“第三曲線”,助力公司在行業(yè)波動中穿越周期,釋放內生式增長新動能。

  對于行業(yè)未來發(fā)展趨勢,筆者相信,在循序漸進的政策支持下,市場需求復蘇會積蓄能量,為新發(fā)展階段的到來提供土壤,助力行業(yè)盡快踏上健康發(fā)展之路。

來 源:證券日報  王麗新   

  編 輯:liuy

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