2025年3月10日，深圳舉行了“深圳國資國企10萬平低成本優(yōu)質產業(yè)空間供給發(fā)布儀式”，推出了10萬平方米市屬國企產業(yè)園區(qū)資源，提供給符合條件的科技企業(yè)，最低可享受2年以內的免租優(yōu)惠。（備注：簽一年合同免一年租金或簽三年合同前兩年免租金，第三年減半）
2025年3月27日，在2025中關村論壇年會“人工智能主題日”新聞發(fā)布會上，北京市海淀區(qū)推出“中關村AI北緯社區(qū)”，將在科學城北區(qū)構建10萬平米以上的人工智能企業(yè)重點承載區(qū)，符合條件的AI企業(yè)可零租金入駐，最高享3年租金全免。
深圳、北京相繼推出“零租金”新政，一石激起千層浪，引發(fā)了關于其本質是“內卷”還是“創(chuàng)新”的爭議。
定向扶持科技新產業(yè)
深圳聚焦市屬國企產業(yè)園資源，只提供給小微科創(chuàng)企業(yè)，北京則鎖定人工智能賽道。兩地政策，均指向新興科技產業(yè)，均從培育企業(yè)成長的長遠考量，政策通過精準篩選機制，將資源向符合戰(zhàn)略方向的科技企業(yè)傾斜，呼應了國家培育新質生產力的戰(zhàn)略要求。這種定向精準扶持，可加速國產AI芯片、大模型等“卡脖子”領域突破，與美歐技術霸權形成對沖。
構建產城融合新模式
北京的中關村AI北緯社區(qū)，打造“工作-生活-社交”一體化社區(qū)，外部匯聚文化、教育、體育、醫(yī)療、商業(yè)、娛樂、住宿等高品質生活配套，為支撐人才安居和產業(yè)發(fā)展提供高水平的城市服務保障。深圳提供的園區(qū)，具備高標準廠房和全周期配套，例如，寶龍園區(qū)通過共享實驗室、設備租賃等配套服務，加速AI+藥械領域的技術轉化。
探索市場運營新生態(tài)
北京的中關村AI北緯社區(qū)，將與高校、科研院所深度協同，構建“產學研用”一體化生態(tài)，并計劃引入市場化專業(yè)運營機構，建設高標準孵化器，為企業(yè)提供涵蓋全生命周期的一站式服務。深圳將發(fā)布國資統(tǒng)一產業(yè)空間管理平臺，實現“一屏管空間、一鍵配資源”，并通過國企園區(qū)運營實現“以空間換股權”，例如對入駐企業(yè)保留優(yōu)先跟投權，未來可從企業(yè)上市或并購中獲利。
變相補貼，引發(fā)“城市照抄”
《公平競爭審查條例》實施之后，實現了對于各地利用稅返政策進行內卷式招商競爭的有效控制。深圳北京相繼推出“零租金”新政，對于招商引資工作來說，是一個變相的內卷。深圳北京在前，可能觸發(fā)其它城市跟進加碼，在園區(qū)體量、優(yōu)惠力度等方面進行內卷。畢竟，“租金減免政策”形式的招商引資，對于國有平臺公司來說，是最容易“照抄”的。
政策套利，催生“僵尸企業(yè)”
深圳北京兩地政策剛剛推出，均存在監(jiān)管盲區(qū)，深圳未明確“免租期滿后企業(yè)退出機制”，北京對“偽AI企業(yè)”還沒有明確甄別機制。部分企業(yè)可能借政策窗口期套取資源，例如虛構研發(fā)項目、轉移辦公地址重復申領補貼。這種“補貼競賽”本質是財政資源的內耗，可能會導致企業(yè)為短期套利“用腳投票”，而非專注技術深耕。
打破定價，擠壓“民營園區(qū)”
在零租金政策吸引下，催生一批創(chuàng)新型小微企業(yè)，從原有園區(qū)“跳槽”到有優(yōu)惠政策的園區(qū)，尤其對不享受優(yōu)惠政策的民營園區(qū)，影響最為直接。深圳10萬平零租金產業(yè)空間雖僅占全市產業(yè)用房總量1.2%，但已引發(fā)連鎖反應，民營園區(qū)被迫降價，南山區(qū)部分園區(qū)租金下降20%，甚至初步顯現“園區(qū)不減免租金，招不來企業(yè)”的尷尬局面。
筆者認為，對于深圳北京相繼推出“零租金”新政，正方反方的辯論都有一定的道理。兩權相利取其重，兩權相害取其輕�！傲阕饨稹毙抡谋举|是，地方政府在“全球科技競爭白熱化”背景下的主動突圍，其創(chuàng)新性主要體現在“新興產業(yè)戰(zhàn)略投資和生態(tài)化資源整合”，總的來說，是利大于弊。
未來，政策必定會在“企業(yè)進駐條件、退出機制”等層面更加明晰，強化公平機制、深化服務賦能，探索“政府引導+市場主導”的動態(tài)平衡，讓零租金政策成為“創(chuàng)新加速器”而非“內卷催化劑”。反之，若僅僅停留于“租金減免”競賽，則可能加劇國有資源浪費與區(qū)域發(fā)展失衡。
來 源：商辦地產觀
