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2025年第一季度深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)回顧與展望
http://4455mseq.cn房訊網(wǎng)2025/4/22 13:37:16
[提要]一季度,深圳甲級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)平淡,凈吸納量?jī)H4.5萬(wàn)平方米,新成交行業(yè)分布更加多元化,大宗租賃成交減少,需求不足及頭部企業(yè)進(jìn)駐自建總部等均為影響因素。

  一季度,深圳甲級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)平淡,凈吸納量?jī)H4.5萬(wàn)平方米,新成交行業(yè)分布更加多元化,大宗租賃成交減少,需求不足及頭部企業(yè)進(jìn)駐自建總部等均為影響因素。客戶流失壓力較大的業(yè)主多推出更大幅度的租金調(diào)整,全市甲級(jí)寫字樓凈有效租金下行至143.2元每月每平方米,而空置率在新供應(yīng)等因素的影響下有所攀升。業(yè)主需結(jié)合自身?xiàng)l件,積極把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

  01 多元化供應(yīng)入市,凈吸納量處于較低水平

  開年以來(lái),企業(yè)問(wèn)詢現(xiàn)復(fù)蘇跡象,主要需求目的仍然集中于降本增效。然而本季度市場(chǎng)化出租的甲級(jí)寫字樓凈吸納量?jī)H4.5萬(wàn)平方米,為2023下半年以來(lái)新低。一方面更多的業(yè)主高度重視穩(wěn)客戶,成功續(xù)租減少搬遷需求,另一方面,大型企業(yè)搬遷整合至自建總部大廈或其他自有物業(yè),降低市場(chǎng)化租賃需求。

*深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率(萬(wàn)平方米)數(shù)據(jù)來(lái)源:高力國(guó)際

  一季度新入市甲級(jí)寫字樓約19.2萬(wàn)平方米。此外,位于前海的大型企業(yè)總部大廈投入使用,辦公人群集聚,亦推動(dòng)區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)氛圍提升。不過(guò)新入市項(xiàng)目預(yù)租情況不佳疊加個(gè)別頭部企業(yè)搬離市場(chǎng)化租賃項(xiàng)目,推高本季度空置率有所攀升。面臨較大客戶流失壓力的存量項(xiàng)目多出現(xiàn)租金下調(diào),而新近入市項(xiàng)目在去化壓力下定價(jià)多較為激進(jìn)。季末全市甲級(jí)寫字樓凈有效租金環(huán)比下行至143.2元每月每平方米。

  02 成交行業(yè)分布多元化

  本季度深圳甲級(jí)寫字樓新成交行業(yè)分布更加多元,三大傳統(tǒng)主導(dǎo)行業(yè)占比共計(jì)55%,約低于往期10個(gè)百分點(diǎn);ヂ(lián)網(wǎng)科技行業(yè)涉及的細(xì)分領(lǐng)域主要為產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、半導(dǎo)體及電商智能化管理平臺(tái)公司;金融業(yè)成交企業(yè)以保險(xiǎn)及基金為主;專業(yè)服務(wù)業(yè)則由律師事務(wù)所的升級(jí)搬遷需求主導(dǎo)。

*2025Q1深圳甲級(jí)寫字樓主要租賃成交行業(yè)占比數(shù)據(jù)來(lái)源:高力國(guó)際

  此外,在研發(fā)辦公市場(chǎng),如留仙洞、坂田,硬科技企業(yè)、跨境電商等保持了一定的活躍度,亦不乏大面積成交。這與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向及區(qū)域?qū)傩悦懿豢煞帧?/P>

  03 未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)

  未來(lái)三年深圳甲級(jí)寫字樓年均供應(yīng)量約120萬(wàn)平方米,供需失衡使得租金下行及空置率攀升趨勢(shì)短期內(nèi)難以改變。與此同時(shí),總部自用項(xiàng)目進(jìn)入供應(yīng)高峰,在進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí),也有望為市場(chǎng)帶來(lái)一定的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

*深圳甲級(jí)寫字樓未來(lái)供應(yīng)(萬(wàn)平方米)數(shù)據(jù)來(lái)源:高力國(guó)際

  總結(jié)與建議

  宏觀不確定性因素增多,深圳寫字樓供給高峰持續(xù)且屬性多元,使得整體市場(chǎng)壓力短期難以緩解。業(yè)主可積極結(jié)合自身特質(zhì)從需求、區(qū)域等方面挖掘結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì),推動(dòng)良性循環(huán)十分重要。如擁抱綠色化與智能化,推進(jìn)軟硬件產(chǎn)品升級(jí);聯(lián)合政府、行業(yè)專家等多方力量提升新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)服務(wù)能力;推出更加靈活高效的租賃策略等等,“以確定性對(duì)沖不確定性”,獲取發(fā)展機(jī)遇。

來(lái) 源:高力國(guó)際

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