2021年中國物業(yè)服務百強企業(yè)的管理面積均值增至近5700萬平，市場份額突破五成，行業(yè)集中度進一步加強；百強企業(yè)基礎物業(yè)服務收入持續(xù)增長，業(yè)務增值服務占比達55%；多種經營收入均值3.19億元，增速約為基礎物業(yè)服務收入的兩倍，多種經營利潤貢獻占比超50%。
隨著數(shù)字經濟、數(shù)字政府、新基建的加速推進，智慧城市成為未來城市發(fā)展的方向，作為其中最重要的組成部分之一，智慧社區(qū)的建設也進行得如火如荼。
那么，中小物業(yè)需要建設智慧社區(qū)嗎？為什么？
一、中小物業(yè)建設智慧社區(qū)是城市發(fā)展的必然趨勢。
社區(qū)是城市的細胞，社區(qū)智慧化是智慧城市治理中必不可少的組成部分，在新基建中承擔“毛細血管”的重要作用。
近年來，城鎮(zhèn)化發(fā)展加速，各省市陸續(xù)頒發(fā)相關法律及法規(guī)，建立當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)監(jiān)管框架，助力物業(yè)管理服務規(guī)范化、規(guī)�；l(fā)展。
為增強居民在生活環(huán)境內的幸福感提升，中國十四五規(guī)劃綱要提出，推進智慧社區(qū)建設，依托社區(qū)數(shù)字化平臺和線下社區(qū)服務機構，建設便民惠民智慧服務圈，提供線上線下融合的社區(qū)生活服務、社區(qū)治理及公共服務、智能小區(qū)等服務。
因此，智慧社區(qū)的建設，對優(yōu)化配置資源、完善社區(qū)服務、提升管理能力、增進居民福利具有重要意義，也是城市發(fā)展的必然趨勢。
二、
隨著物業(yè)行業(yè)集中度不斷提高，建設智慧社區(qū)是中小物業(yè)打破行業(yè)“馬太效應”，避免被行業(yè)淘汰或頭部物企吞并的必要甚至唯一手段。
物業(yè)管理行業(yè)正呈現(xiàn)出強者恒強的發(fā)展態(tài)勢。一方面，隨著城鎮(zhèn)化加速和資本的推動，頭部物業(yè)服務企業(yè)管理面積、營收規(guī)模等核心業(yè)務指標快速增長，頭部物業(yè)服務企業(yè)收并購提速，行業(yè)集中度不斷提高。
2021年，我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達到120多億平方米。中指研究院發(fā)布《2022中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》指出，中國物業(yè)服務百強企業(yè)2021年的管理面積均值已增至近5700萬平，市場份額升至52.31%，行業(yè)集中度進一步加強。百強企業(yè)新增管理面積中，超過半數(shù)來源于第三方項目，并購為首要驅動力。而中小微物業(yè)服務企業(yè)的營收和在管面積則存在不斷收縮的風險。
圖：2018-2021年百強企業(yè)合約面積、管理面積及市場份額變化情況
另一方面，在管理領域上，由于馬太效應的存在，頭部物業(yè)服務企業(yè)通過收并購、業(yè)務賦能、科技應用以及股權合作等形式，進一步占據了物業(yè)管理行業(yè)的新增領域、新增業(yè)務等市場空間的絕大部分，也占據了行業(yè)利潤最為豐厚的大部分新型業(yè)務領域。
2021年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達13.40億元，同比增速較上年提升1.4個百分點。TOP10企業(yè)營業(yè)收入均值達107.78億元，同比增速達50.17%。中小微物業(yè)服務企業(yè)由于自身實力弱小、市場競爭力不強等因素而面臨生存空間遭受擠壓的窘境。
圖：2018-2021年百強企業(yè)營業(yè)收入均值與增速情況
截至2022年7月31日，物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)總數(shù)達59家。此時，若中小物業(yè)不及時通過智慧化的手段提升自身競爭力，以高水平的管理服務服務好市場客戶，則極有可能面臨被大型集團物業(yè)吞并的風險。
三、頭部物企紛紛切入城市服務賽道，形成更高的行業(yè)標準和準入門檻，勢必倒逼中小物業(yè)跟進智慧化水平建設。
2021年，地產行業(yè)發(fā)生劇變，物業(yè)企業(yè)也在奮力開拓新的業(yè)務賽道。不少大型物業(yè)集團開始切入城市服務賽道，從單一項目管理向生活+城市服務轉型。
城市服務，即以公共服務為載體，以城市空間運營、產業(yè)支持發(fā)展、社區(qū)民生服務為主要領域，通過數(shù)字化賦能與智慧化手段，實現(xiàn)規(guī)模化、一體化運營，為政府、企業(yè)和居民提供綜合服務。
圖：物業(yè)管理行業(yè)多維度延伸服務空間
對于城市服務這一概念，雖然不同物業(yè)企業(yè)的實際理解不盡相同，但實現(xiàn)方式都離不開智慧社區(qū)的信息化平臺建設。
硬件方面，通過對設施設備進行信息化、智能化升級改造，打通各類線上服務場景，為業(yè)主提供更智能化的服務；軟件方面，建立智能化管控運營平臺，以標準化服務體系和CRM、SaaS、ERP等管理系統(tǒng)，將整個片區(qū)甚至整個城市的物業(yè)服務納入統(tǒng)一管理，再往上接入城市大腦平臺，實現(xiàn)規(guī)�；�、一體化運營。
在大型企業(yè)發(fā)展城市服務賽道的當下和將來，智慧社區(qū)建設已經成為實現(xiàn)城市服務建設的標準選項，標準化、規(guī)�；闹腔凵鐓^(qū)建設將成為常態(tài)。與此同時，新的智慧社區(qū)信息化標準和門檻也將成為必然產物，進一步倒逼中小物業(yè)公司盡快跟進和提升自身的信息化水平和服務水平，以免最終被迫“出局”。
四、
中小物業(yè)自身“人力成本高”“業(yè)主滿意度低”“物業(yè)費收繳難”等痛點，也急需建設智慧社區(qū)謀求破局，以此實現(xiàn)降本、提質，發(fā)展多元化業(yè)務新增利潤。
首先，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式屬于典型的勞動密集型行業(yè)，人工成本逐年增加，傳統(tǒng)中小物業(yè)的人工費用占據了物業(yè)支出的80%左右，且基層物業(yè)從業(yè)者能力和學歷層次不齊，管理越來越困難。
其次，物業(yè)是個微利行業(yè)，主要收入為物業(yè)費，廣告等其他收入占比很小。物業(yè)費價格作為中國最穩(wěn)定的價格之一，調整周期長、幅度小，遠遠跟不上物價及工資的漲幅。
此外，由于傳統(tǒng)的管理模式容易導致服務響應不及時、業(yè)務體驗感不足，進一步影響中小物業(yè)費收繳率，導致盈利空間和服務質量受限，甚至面臨虧損。
為了應對傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)痛點，不少物業(yè)管理公司加大智慧社區(qū)投資以發(fā)展出多元化業(yè)務、削減勞工成本并提升盈利能力，智慧化轉型成為物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略性布局的重要支柱。
根據中指院的資料，服務質量得到提升的物業(yè)管理公司還可收取較高的服務費。同時，智慧社區(qū)推動物業(yè)發(fā)展多元化增值服務，業(yè)主為此買單的意愿也會更高。
物業(yè)服務百強企業(yè)率先順應這一趨勢，加速與移動互聯(lián)、大數(shù)據、人工智能等新技術融合的廣度和深度，優(yōu)化其傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務。據統(tǒng)計，早在2017年，TOP10物企就全部擁有了自己的APP，TOP11-30企業(yè)中95%擁有自己的APP，而TOP51-100企業(yè)中也有近50%的企業(yè)上線了自身的物管APP。
智慧社區(qū)建設的投入回報也清晰顯現(xiàn)，人力成本率降本明顯。隨著部分企業(yè)引入“智慧物業(yè)”等相關系統(tǒng)及設備，一定程度上實現(xiàn)了對人員的替代；2021年百強企業(yè)人員費用占總營業(yè)成本的58.39%，平均營業(yè)成本率減少至74.89%，連續(xù)多年下降。
圖：2018-2021年百強企業(yè)營業(yè)成本均值及平均營業(yè)成本率情況
從收入構成看，多元化增值服務收入大幅提升。2021年，百強企業(yè)基礎物業(yè)服務收入持續(xù)增長，均值高達10.22億元，首次突破十億大關，業(yè)務增值服務占比達55%；多種經營收入均值3.19億元，增速約為基礎物業(yè)服務收入的兩倍，多種經營利潤貢獻占比超50%。
圖：2020-2021年百強企業(yè)多種經營收入結構
所以，無論是國家政策紅利、行業(yè)發(fā)展風向，還是從行業(yè)競爭格局和現(xiàn)狀、以及中小物業(yè)目前面臨的困境來看，中小物業(yè)公司依托以SaaS服務模式為核心的管理系統(tǒng)，提高自身經營管理效率和物業(yè)服務質量，已成為刻不容緩的最佳破局途徑。
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