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2023行業(yè)分化趨勢更為凸顯 產(chǎn)品、區(qū)域、房企結(jié)構(gòu)上行
http://4455mseq.cn房訊網(wǎng)2023/1/3 10:08:13
[提要]近兩年,分化是地產(chǎn)行業(yè)最主要的特征之一,行業(yè)集中度提升。

  近兩年,分化是地產(chǎn)行業(yè)最主要的特征之一,行業(yè)集中度提升。隨著中國的房地產(chǎn)市場從快速發(fā)展進入穩(wěn)步發(fā)展,未來中國的房地產(chǎn)市場更加聚焦化,分化趨勢更為凸顯,強者恒強,優(yōu)勝劣汰。2023年這種趨勢更加明顯,主要體現(xiàn)在以下三個方面。

  成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性上行,改善性產(chǎn)品比重上升。剛性產(chǎn)品的需求一般來自于新增城鎮(zhèn)人口,近年來,新增城鎮(zhèn)人口連續(xù)6年下降,2021年全國新增城鎮(zhèn)人口僅為1226萬人,較2011年高峰新增時期下降58.4%,而從城鎮(zhèn)人均住房面積上看,城鎮(zhèn)人均住房面積逐年上升至2021年達到41㎡,這也意味著大面積產(chǎn)品更受青睞。此外,近年來中國對保障房的重視度逐步提升,保障性產(chǎn)品規(guī)模不斷擴大,保障人群種類擴大,新市民、新青年、低收入群體均是保障對象,且保障性政策不斷完善,分流了剛性需求的釋放。此外,在今年宏觀經(jīng)濟下行背景下,就業(yè)率下降,收入預期降低,剛需群體受到的沖擊更大,改善及高端群體受到的沖擊小于剛需群體。再次,2023年政策的門檻有望進一步放松,一些限制性的購房需求將會逐步釋放,如首套房的認定標準,區(qū)域限購放松,改善性需求被釋放,2023年產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)上升大勢所趨。

  核心城市、核心商圈成交比重上升,2023年一線城市率先復蘇。針對城市而言,金字塔效應逐步體現(xiàn),高能級城市人口聚集效應不斷放大,房價中長期可期,三四五線城市不及中心城市,中長期房價上漲動力不足。同一個城市而言,核心區(qū)域的更為堅挺,未來潛力相較于郊區(qū)更大。從今年的市場看,一線城市在本次下行周期中更為堅挺,且占比連續(xù)4年上升。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)預測,2022年一線城市商品住宅銷售面積大約是3902萬㎡,占重點60城的11.8%,較去年下降15%,降幅遠小于二線城市及三四線城市。我們預計,2023年一線城市率先恢復,尤其是北京、上海,一線城市憑借豐富的產(chǎn)業(yè)配套率先走出下行周期,進入上行周期。

  國央企規(guī)模有望進一步上升。2022年購房者對房屋交付的擔憂加深,買新房更加看重房企的現(xiàn)金流,擔心房企暴雷無法交付房屋,買房從選區(qū)位,選產(chǎn)品,加上了選房企的條件。與此同時,由于國央企更加受到資本的青睞,融資更加具備優(yōu)勢,國央企項目相對去化較快,同比降幅率先改善,同時成交比重上升,而出險房企的銷售情況暫未出現(xiàn)改善情況,成交占比下滑。2023年,國央企的成交規(guī)模進一步凸顯,一方面,當前"三箭齊發(fā)"支持房企化解風險,其中國央企及優(yōu)質(zhì)房企受到支持的概率較大;另一方面,近兩年來,拿地房企以國央企為主,地方城投拿地占比上升,民營房企拿地規(guī)模下降;再次,2023年市場雖有回暖,短期購房者仍有交付擔憂,選民營房企仍較為謹慎,奠定了未來兩年內(nèi)國央企的成交比重上升。

來源:諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

編輯:jinbao

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