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劉凱:北京寫字樓租金飆漲的時(shí)代結(jié)束
http://4455mseq.cn房訊網(wǎng)2014-7-7 11:07:00
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[提要]北京寫字樓市場分化明顯,一方面寫字樓銷售市場由于持續(xù)的住宅市場限購政策,轉(zhuǎn)投向不限購的商業(yè)地產(chǎn),促進(jìn)銷售類型寫字樓量價(jià)齊升。另外一方面,寫字樓租賃市場由于受經(jīng)濟(jì)疲軟和企業(yè)搬遷等影響,租賃類型寫字樓租金首次進(jìn)入下降通道。

  房訊網(wǎng)訊 由于新一屆政府提倡的經(jīng)濟(jì)"穩(wěn)增長"、"促改革"、"調(diào)結(jié)構(gòu)"政策的影響,北京經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入一個(gè)更加平穩(wěn)的可持續(xù)發(fā)展階段。

  根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2013年第三產(chǎn)業(yè)增加值14986.5億元,增長7.6%。

  全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3483.4億元,比上年增長10.5%。其中住宅投資1724.6億元,增長5.9%;寫字樓投資611.7億元,增長59%;商業(yè)、非公益用房及其他投資1147.1億元,增長0.6%。國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控及改革政策,使北京第三產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長速度。第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展有利于推動(dòng)寫字樓市場需求的提升。十二五政策引導(dǎo)新興行業(yè)發(fā)展,將為金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代能源業(yè)、信息技術(shù)及等行業(yè)注入新的動(dòng)力,寫字樓需求繼續(xù)保持穩(wěn)定。

  2013年北京經(jīng)濟(jì)仍處于快速增長時(shí)期,北京寫字樓市場分化明顯,一方面寫字樓銷售市場由于持續(xù)的住宅市場限購政策,擠壓出大量投資性需求,轉(zhuǎn)投向不限購的商業(yè)地產(chǎn),促進(jìn)銷售類型寫字樓量價(jià)齊升。另外一方面,寫字樓租賃市場由于受經(jīng)濟(jì)疲軟和企業(yè)搬遷等影響,租賃類型寫字樓租金首次進(jìn)入下降通道。

  中國寫字樓研究中心(CORC)主任劉凱日前表示,北京寫字樓租金經(jīng)歷了2010年29%、2011年55%和 2012年24%的暴漲,2013年北京甲級(jí)寫字樓租金四年來首次出現(xiàn)下跌,標(biāo)志著北京寫字樓租金飆漲的時(shí)代正式結(jié)束。分析原因主要是寫字樓市場持續(xù)的供應(yīng)不足得到緩解,而過高的租金超過了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的承受能力,隨著2013年經(jīng)濟(jì)疲軟,一些企業(yè)預(yù)算收緊開始搬離中心區(qū)域。

  從市場供需來看,2013年寫字樓市場新增供應(yīng)達(dá)142萬平方米,較2012年增加13.6%。市場需求方面,市場整體吸納量為162萬平方米,較2012年減少9.5%。其中以金融保險(xiǎn)、汽車、IT、傳媒、制造業(yè)、醫(yī)藥生物和投資公司的需求最為強(qiáng)勁。

  從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和分布來看,核心區(qū)高品質(zhì)寫字樓產(chǎn)品租售兩旺。同時(shí),由于核心區(qū)項(xiàng)目可租賃可銷售面積有限,成本高企,投資租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務(wù)中心的趨勢得以延續(xù),一些知名跨國公司和國內(nèi)企業(yè)向非核心區(qū)域的搬遷或擴(kuò)張,帶動(dòng)企業(yè)獨(dú)棟、總部基地以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的獨(dú)棟產(chǎn)品日趨活躍。

  從商圈分布來看,除CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)保持傳統(tǒng)優(yōu)勢外,目前石景山、望京、總部基地也有不俗表現(xiàn),同時(shí)新興商圈也迎來寫字樓投資建設(shè)熱潮,亦莊、通州都在積極拓展新的市場。

  根據(jù)中國寫字樓研究中心(CORC)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截止2013年12月,北京寫字樓市場平均售價(jià)38033元/平方米(建筑面積報(bào)價(jià)),與2012年同比上漲12.9%;平均租金305元人民幣/平方米/月(建筑面積報(bào)價(jià)),與2012年同比下降6.2%;平均空置率11.6%,與2012年同比上升18.3%。

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