回顧2019年沈陽(yáng)的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)，高空置率依然是整個(gè)市場(chǎng)的主要問題。從2015年的供應(yīng)高峰過后，沈陽(yáng)市場(chǎng)的空置率一度超過40%。從2016年至今，整體市場(chǎng)空置率一直徘徊在30%-40%之間。截止到2019年，全年新增供應(yīng)量大概在15萬(wàn)平米左右，總存量約190萬(wàn)平米，空置率在35%左右，與2018年基本持平。
然而，2019年沈陽(yáng)市場(chǎng)的租金開始出現(xiàn)大幅下調(diào)，特別是在下半年。整體租金下降的主要是由以下3個(gè)因素導(dǎo)致：
1）沈陽(yáng)寫字樓的租戶大部分都是中小企業(yè)，受經(jīng)濟(jì)下行的沖擊較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，部分受影響的企業(yè)退出市場(chǎng)導(dǎo)致需求疲軟；
2）2018年沈陽(yáng)開始整治不符合規(guī)定的小額貸款公司，進(jìn)一步提升準(zhǔn)入門檻和經(jīng)營(yíng)治理要求，清理了一批不合規(guī)的相關(guān)機(jī)構(gòu)，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)大量退租現(xiàn)象；
3）整治行動(dòng)導(dǎo)致曾經(jīng)依靠該類機(jī)構(gòu)滿足資金需求的中小企業(yè)普遍遇到現(xiàn)金流的問題，導(dǎo)致市場(chǎng)很多租戶成本壓力增大，承租能力不強(qiáng)，更多的租戶考慮換租到更便宜的寫字樓或縮減面積成為普遍現(xiàn)象。因此，整個(gè)沈陽(yáng)市場(chǎng)新增需求疲軟，存量租戶成為各個(gè)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)的主要客戶群。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)下行期，成本因素成為企業(yè)的核心考量，業(yè)主在租金價(jià)格方面也開始不同程度的下調(diào)租金水平。
新型冠狀病毒成為了2020年第一個(gè)影響市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展的外界因素。疫情期間，市場(chǎng)的節(jié)后租賃熱度有著一定程度的減緩，但隨著疫情逐步得到控制、減緩、解決，市場(chǎng)復(fù)工率的增加，在疫情結(jié)束期將迎來市場(chǎng)發(fā)展的紅利階段，市場(chǎng)活躍度以及成交會(huì)出現(xiàn)大幅回升。由于目前市場(chǎng)中主要以存量租戶的需求為主，市場(chǎng)內(nèi)新租需求有限，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然比較激烈。2020年高空置率的現(xiàn)狀難以改變，租金下行趨勢(shì)持續(xù)。
從2021年可能成為沈陽(yáng)市場(chǎng)的供應(yīng)高峰年，空置率也將逐步攀升，租金下行壓力在未來2年內(nèi)都長(zhǎng)期存在。高力國(guó)際建議業(yè)主抓住存量租戶的核心需求，更多地打造差異化優(yōu)勢(shì)，更靈活的租賃策略。為了提早應(yīng)對(duì)兩年后可能的市場(chǎng)空置率高峰，業(yè)主應(yīng)該在疫情過后盡快鎖定主力租戶，提前應(yīng)對(duì)可能到來的進(jìn)一步收入下降的風(fēng)險(xiǎn)。在有利于租戶的市場(chǎng)環(huán)境下，租戶可以根據(jù)自身的現(xiàn)金流以及成本因素在未來的市場(chǎng)中以更優(yōu)惠的價(jià)格租賃更加理想的物業(yè)標(biāo)的。
來源：高力國(guó)際
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