過去一年，全國乃至全球發(fā)展都因疫情影響而放緩，大到社會秩序、經濟環(huán)境、商業(yè)市場，小到居民生活、衣食住行，都受到不小的影響。廣州作為中國通往世界的南大門，粵港澳大灣區(qū)、泛珠江三角洲經濟區(qū)的中心城市，在這樣的形勢下寫字樓市場表現如何？2021年又將呈現哪些趨勢？
據廣州市統(tǒng)計局最新數據，四季度全市生產與消費持續(xù)回暖，工業(yè)生產繼續(xù)提升，服務業(yè)加速回暖；固定資產投資提速，房地產開發(fā)投資增長加快，經濟穩(wěn)步回升勢頭向好。2020年11月、12月，廣州又相繼印發(fā)《廣州市天河區(qū)推動經濟高質量發(fā)展的若干政策意見》及《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法》征求意見通告，人才企業(yè)兩手抓。
一方面大力支持金融業(yè)、高端專業(yè)服務業(yè)、數字文化產業(yè)等重點企業(yè)的落戶，給予優(yōu)質企業(yè)落戶獎勵；另一方面進一步降低人才落戶門檻，加大對高質量人才與高科技產業(yè)的引入，刺激相關行業(yè)在廣州的發(fā)展，進一步帶動寫字樓市場需求。
回顧2020年年，雖然上半年受疫情影響嚴重，但下半年隨著經濟的復蘇與穩(wěn)定，廣州寫字樓市場逐步恢復。寫字樓租金上半年跌幅明顯，下半年已逐漸收窄；整體空置率、平均租金跌幅在一線城市中均保持最低。TMT、金融業(yè)及專業(yè)服務的租賃需求穩(wěn)居前三；一手市場總體網簽量同比增13.4%，價升18.4%，市場逐步回溫；寫字樓大宗交易下半年整體成交47.1萬平方米，占2020年全年成交近80%，整棟購置案例貫穿全年。
甲級寫字樓存量超500萬 新經濟企業(yè)需求持續(xù)活躍
據第一太平戴維斯數據顯示，2020年全年廣州甲級寫字樓市場共有5個新增項目入市，新增供應量約為56萬平方米，同比上升66%，其中四季度一個項目入市帶來8.5萬平方米的新增。截至12月末，廣州甲級寫字樓市場總存量達到550.7萬平方米，其中珠江新城以51.5%的存量占比居全市之首，琶洲新增供應量增長速度最快。
數據來源：第一太平戴維斯
租賃需求方面，TMT和金融業(yè)為全年兩大主力，新經濟企業(yè)租賃需求也保持著較高的活躍度，租賃成交占年內全市整體成交面積的30%。專業(yè)服務類與房地產企業(yè)在第四季度的市場表現尤為亮眼，建信金融科技、廣東懿德集團、Market Pioneer、嘉實基金幾家公司在珠江新城新租共計超一萬平方米的辦公空間，其中建信金融科技一家就貢獻了廣州國際金融中心6500平方米的新租面積。
寫字樓空置率創(chuàng)三年新高 珠江新城、琶洲備受關注
截至四季度末，廣州甲級寫字樓市場平均租金為166.4元/平方米/月，環(huán)比下跌0.9%，同比下4.6%；全市寫字樓整體空置率10.2%，為近三年高點，同比上升3.2%，但依然是四個一線城市中最低。
廣州甲級寫字樓租金指數
數據來源：第一太平戴維斯
幾個子市場中，珠江新城租金指數下跌最嚴重，同比下跌6.1%至185.9元/㎡/月，但也因為租金的下調使得珠江新城的空置率一直處于較低水平。租金水平持續(xù)下跌的主要原因之一在于，不少業(yè)主以適當降租或提供更長免租期等方式挽留或吸引租戶，降低空置率。
但即使珠江新城租金跌得再狠，它還是以279元/月/平方米的價格位居在日前仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國最貴辦公樓市場租金排名》中位列全國第四，“廣州第一CBD”名副其實。
數據來源：仲量聯(lián)行
琶洲板塊從四季度起，已經進入供應高峰期，受大量新增入市的影響，琶洲寫字樓四季度空置率環(huán)比上升7%，達到14%。預計2021年第一季度全市將迎來近30萬平方米的新增供應，分別位于珠江新城、天河北及琶洲。大量新增導致市場去化壓力增加，這些區(qū)域空置率或將持續(xù)上升。
但從58同城、安居客寫字樓租賃搜索熱度來看，琶洲所在的海珠區(qū)熱度一直處于全市前四，熱度不減。而琶洲充裕的供應后續(xù)也將吸引其他區(qū)域老舊寫字樓租戶的搬遷與升級。
此外，相較于第三季度，天河、白云、番禺、海珠四個區(qū)域均持續(xù)了上一季度的租賃搜索熱度，而黃埔區(qū)則憑借集“黃埔臨港經濟區(qū)+第二CBD+數字經濟”三大概念于一身的魚珠港的快速成熟，搜索熱度上升超過越秀。
租賃面積需求上，四季度500㎡以上的寫字樓租賃面積在魚珠、珠江新城、體育中心等熱門板塊的搜索量占比上升。這主要是因為大型國企、金融機構因市場和政策影響，全年租賃需求相對穩(wěn)健，四季度市場進一步恢復之后其擴張現象更明顯，且它們的需求多為市內核心片區(qū)、熱門商圈較大面積的優(yōu)質辦公空間，導致以珠江新城CBD為首的熱門板塊大面積寫字樓搜索熱度的上漲。
一手成交量黃埔區(qū)居榜首 大宗交易活躍度穩(wěn)步回升
一手寫字樓市場，截止12月底全市新增供應75.04萬平方米，同比增長79.7%，其中8成集中在黃埔、南沙、海珠及花都區(qū)；成交65.01萬平方米，同比上升13.4%；平均售價為41,617元/平方米，環(huán)比上升2.6%。
其中黃埔、番禺網簽量合計占全市60%，去化周期僅14個月。黃埔區(qū)以20.81萬平方米的面積居全市首位，同比增加70.0%；番禺區(qū)次之�？v觀整個市場，像金融城、琶洲西區(qū)等新興商務區(qū)的銷售型寫字樓項目還是受買家青睞，天河北等地段優(yōu)越的中央商務區(qū)在第四季度也都開始對外散售優(yōu)質寫字樓，進一步引發(fā)市場關注。
一手市場逐步回溫，大宗交易活躍度也穩(wěn)步回升。2020年全年廣州商業(yè)地產大宗交易成交額達到219億元。其中廣州東升集團收購琶洲西區(qū)4.4萬平方米的TCL大廈東塔，珠光控股集團9億收購廣州珠光集團天河區(qū)商辦用地剩余的49%股權受到不少關注。
大宗交易主要城市表現
數據來源：戴德梁行
縱觀全年大宗交易，成交的物業(yè)類型還是以辦公及商業(yè)物業(yè)為主，其中自用型辦公的成交增幅較大。而數字經濟、宅經濟等新經濟形態(tài)的出現，也使得數據中心、倉儲物流成為新的投資熱點。
供應高峰去化壓力增大 產業(yè)升級樓宇格局重構
據多家業(yè)內機構預測，廣州將于2021及2022年迎來新增供應高峰，兩年年均供應總量將超過百萬平方米，新增供應以總部項目為主。屆時市場進入供過于求階段，空置率或將攀升，租金預計會持續(xù)下跌。
此外，未來廣州樓宇經濟格局也將重構。統(tǒng)計顯示當前廣州高端寫字樓主要集中在天河區(qū)、越秀區(qū)。但隨著琶洲人工智能與數字經濟試驗區(qū)的成熟，阿里巴巴、騰訊、小米、歡聚時代、唯品會等眾多互聯(lián)網巨頭總部的落戶建成，“總部經濟”的加持勢必進一步加快琶洲CBD的成熟。
總得來說，2021年廣州寫字樓市場依然值得報以期許。
其一，縱觀2020年無論是存量還是空置率，廣州都是全國一線城市中最低的，供求關系上有一定的彈性空間；
其二，廣州新公布的“十四五”規(guī)劃也已明確指出，未來將遵循琶洲人工智能與數字經濟試驗區(qū)“一核引領”，東部、南部創(chuàng)新經濟“兩極帶動”的發(fā)展路線，壯大戰(zhàn)略性新興支柱產業(yè)，加快發(fā)展戰(zhàn)略性新興優(yōu)勢產業(yè)，實現產業(yè)轉型升級；
其三，經國務院同意，證監(jiān)會批準設立廣州期貨交易所，這將極大助力廣州實體經濟的發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)的建設。
自身巨大的發(fā)展?jié)摿ν饧诱攮h(huán)境的加持，相信2021年廣州寫字樓市場將迸發(fā)新的活力，帶來更多驚喜，讓我們一起拭目以待。
來源：58商鋪寫字樓
編輯：wangdc
