2025年上半年，部分樓宇因竣備或裝修延后而推遲交付，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場共錄得4棟新建樓宇合計約24萬平方米的新增供應(yīng)，雖僅為年初預(yù)測的60%，但也推動總存量突破千萬規(guī)模；其中包括位于金融城的JFC交子金融廣場2號樓和美璟中心，位于傳統(tǒng)CBD的中廣智媒城，以及位于城東北的龍光世紀(jì)中心。
著眼需求端，年初客戶到訪量明顯增加，需求逐步于二季度落地，疊加新增供應(yīng)的良好預(yù)租，上半年凈吸納量由底部逐步增長，錄得約7.9萬平方米，半年環(huán)比回正，同比增長16.7%；甲級辦公樓凈吸納量錄得4.7萬平方米，同比增長34.3%。但值得注意的是，市場活躍度在二季度中下旬有所降溫。
持續(xù)供應(yīng)令空置率進(jìn)一步上升，截至二季度末，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓整體空置率較去年末增長0.8個百分點(diǎn)至28.1%；甲級辦公樓空置率較去年末增長0.3個百分點(diǎn)至35.2%。
存量需求繼續(xù)主導(dǎo)市場，2025年上半年搬遷策略占比新增甲級需求的58.3%，較去年擴(kuò)大12.3個百分點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計57筆甲乙級辦公搬遷案例（合計約9.1萬平方米的承租面積）發(fā)現(xiàn)，同區(qū)域、跨區(qū)域搬遷分別占比84%、16%。按面積看（多選），成本節(jié)降作為主動因?qū)鐓^(qū)域搬遷更為明顯，占比高達(dá)70.5%，主要是來自于科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)（74.3%）；就同區(qū)域搬遷而言，除成本控制（49.9%）外，緊抓市場窗口期的升級樓宇品質(zhì)（27.3%）、整合調(diào)整（14.8%）也是重要的驅(qū)動因素，主要來自于以普惠金融、保險為代表的金融業(yè)（39.1%），以律所、商務(wù)咨詢?yōu)榇淼膶I(yè)服務(wù)業(yè)（11.1%），和產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)（10.7%），并集中在金融城（30.7%）、東大街（25.2%）及傳統(tǒng)CBD（21.9%）。
伴隨著去化壓力加大，業(yè)主除在租金、裝免期和租約重組協(xié)商等方面給予更多優(yōu)惠外，亦將比拼延伸至整個招商鏈，包括前期上調(diào)渠道傭金，以及企業(yè)進(jìn)駐后在空調(diào)加時費(fèi)、辦公設(shè)備等運(yùn)營成本上給予優(yōu)惠等。最終，上半年成都優(yōu)質(zhì)辦公樓平均賬面租金累計跌幅達(dá)6.6%，至每月每平方米69元；甲級辦公樓平均賬面租金累計跌幅為6.7%，至每月每平方米80.9元。以價促量的加深也成功撬動多筆大面積租賃成交于上半年落地，推動千平方米及以上面積段的占比較去年顯著增長10.4個百分點(diǎn)至15%。
新增甲級需求分行業(yè)看，金融業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)及專業(yè)服務(wù)業(yè)為上半年前三大需求來源，分別占比25.6%、17.6%、14.5%；而較去年來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、能源及公共事業(yè)的需求增長明顯，占比分別擴(kuò)大5.3、4.3、2.4個百分點(diǎn)。具體來看，普惠金融和保險主導(dǎo)金融業(yè)需求，分別占比53.1%和23.2%；企業(yè)科技服務(wù)、軟件開發(fā)等子行業(yè)的擴(kuò)張推動產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)引領(lǐng)細(xì)分需求，占比80.7%；而專業(yè)服務(wù)業(yè)則主要是商務(wù)咨詢和律所，分別占比52.5%和36.9%。另一方面值得關(guān)注的是，部分業(yè)主迫于去化壓力開始探尋多元化的填補(bǔ)方案，如招引包括體檢中心、醫(yī)美等的經(jīng)營性租戶進(jìn)駐，或者借城市更新機(jī)遇調(diào)改辦公為酒店等，上半年市中心錄得兩筆辦公樓改酒店的案例即為佐證。
展望2025年下半年，供應(yīng)走高，預(yù)計9棟辦公樓合計約61萬平方米的新增供應(yīng)入市，其中核心CBD占比64%。
來 源：CBRE世邦魏理仕
