房訊網訊 1月6日，全聯房地產商會商業(yè)地產工作委員會與RET睿意德在京聯合發(fā)布《中國商業(yè)地產行業(yè)2019/2020年度發(fā)展報告》，對2019年商業(yè)地產進行盤點與回顧，并對2020年行業(yè)趨勢進行展望。
一、零售體驗化成為商業(yè)創(chuàng)新新方向
“去零售化”幾乎成為近些年實體商業(yè)創(chuàng)新的主要共識，商場紛紛降低賣場的零售業(yè)態(tài)面積，轉而以增加餐飲、影院、冰場、兒童游樂等體驗業(yè)態(tài)來替代。事實上，這種轉型創(chuàng)新在一些符合市場需求的項目上的確取得了成功，但其作為普適性的策略卻并未實現預想效果，功能性體驗業(yè)態(tài)在承租能力與坪效上總體仍然達不到零售業(yè)態(tài)水平。反思之下，一些商場開始調整創(chuàng)新轉型思路，轉向嘗試零售體驗化，他們堅持零售主體地位，同時強化場景體驗感與服務體驗感，輔助導入部分相關性的體驗功能業(yè)態(tài)。從K11到方所，從言幾又到朝陽大悅城悅界，從上海世紀匯的1192弄街區(qū)到北京王府井百貨的和平菓局，零售體驗化在創(chuàng)新商場與品牌中漸次展開。從“去零售轉體驗”到“零售體驗化”，為實體商業(yè)展現了一個新的信心基點，打開了一個新的增長通道。
二、市場對商用物業(yè)的持有意愿提升
在“房住不炒”背景下，全國各地房地產住房政策不斷收緊，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值獲利的經營模式不再可持續(xù)，開發(fā)商將向依靠運營增值的模式轉變。在市場下行的環(huán)境下，持有型物業(yè)的穩(wěn)定現金流能夠幫助公司抵御市場波動對業(yè)績帶來的影響，凸顯出穿越經濟周期的能力。同時，許多地方政府在優(yōu)質商業(yè)地塊拍賣中，對于持有物業(yè)的比例也常常提出更高的政策性要求，這也將進一步促進商用持有物業(yè)的增加。
與此同時，經濟下行周期中的資金壓力,也在一定程度上影響開發(fā)商的實際持有能力。散售型的商業(yè)地產模式弊端已經被主流地產商所充分認知，在具備持有能力的情況下，散售操作將得到控制。盡管開發(fā)商的主觀持有意愿加強，但是基于經濟下行期市場融資的困難，實際持有量短期內亦難以出現大幅增加。
三、商業(yè)數據資產化成運營新重心
近年來購物中心對于信息化的投入進一步加大，商業(yè)數字化也成為行業(yè)的普遍共識。但是大量的企業(yè)目前還停留在場內基礎數據的采集階段，對于采集來的大量數據往往束手無策，商場內外部之間數據形成孤島，因缺乏有效的比照與治理，數據普遍無法達到應用層面，商業(yè)數字化投入產出比嚴重失衡。未來商業(yè)數據的重心將由采集轉向治理與運營，數據的資產化必將成為購物中心運營探索的新重心。同時，商業(yè)數據第三方的治理與服務，將迎來一波新的市場商機。
四、市場將為商業(yè)資產重新定價
業(yè)界對于2020年宏觀經濟形勢普遍并不樂觀，銀根吃緊已經成了當下許多企業(yè)的痛點，集中出售一些持有商業(yè)資產變現，甚至因為不良而進入法拍，都可能影響市場整體的商業(yè)資產價格預期。2019年，北京翠宮飯店、盤古大觀、海航大廈無不都是不良資產，其成交價格基本遵循了投資界通行的回報測算標準，而非以開發(fā)商的住宅估價思維與單純的地段價值論。如北京著名的“世茂工三”項目即使多次下調拍賣價格最終還是流拍。市場將為長期虛高的商業(yè)資產重新定價，資產價格有望下行。
來源：房訊網
編輯：wangdc