2015年，中國長租公寓市場開始興起；此后的三年，在政府和市場的雙重助推下，中國主要城市的長租公寓市場迅速從“引入期”邁入“發(fā)展期”。過去的2年間，隨著政府多方面支持和規(guī)范租賃住房發(fā)展，市場迎來了更多參與者也呈現(xiàn)了多元化的長租產(chǎn)品和租賃客群；與此同時，入局長租公寓市場的資本開始增多，投資交易量迅速增加。2022年上海房地產(chǎn)大宗交易共計完成74宗中有15宗均為長租公寓，占比位列各資產(chǎn)類別第二�；谡呒笆袌鲎兓�，中國長租公寓市場已邁入“快速成長期”的嶄新階段。
2022年租賃住房
支持政策相繼出臺
2022年國家繼續(xù)加大對長租公寓市場的支持。在前期已出臺的土地供應(yīng)傾斜、降低稅費(fèi)、支持企業(yè)債券融資用于保租房的建設(shè)等政策基礎(chǔ)上，上海又發(fā)布了放寬住房公積金提取條件和提取金額、簡化申請辦理流程等利好政策。這些利好政策將有望進(jìn)一步帶動長租公寓在2023年的租賃需求。
此外，2022年，四支保租房公募REITs成功發(fā)行，為未來更廣闊的租賃住房市場完成“投融管退”閉環(huán)提供寶貴經(jīng)驗。具體相關(guān)信息請點(diǎn)擊“長租”破浪正當(dāng)時——2023中國REITs市場展望。
上海長租公寓市場韌性猶在
2022年上海長租市場整體承受了來自疫情反復(fù)、防疫管控、租賃放緩等多方面壓力。即便如此，在2022年下半年生活逐漸恢復(fù)正軌后，在建長租公寓項目加緊建設(shè)，加速入市。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2022年底上海在運(yùn)營集中式長租公寓項目約369個，市場總存量已達(dá)10.8萬套。與此同時，2022年租賃市場遭遇挑戰(zhàn)，新增租賃需求有所放緩，上海長租公寓市場平均入住率達(dá)到86.3%。在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)的大背景下，長租公寓市場的平均入住率仍能維持在這一水平，展現(xiàn)較強(qiáng)韌性。
從項目分布來看，大部分長租公寓項目仍延地鐵沿線分布，且靠近辦公區(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或高校。從環(huán)線來看，長租公寓在外環(huán)外的套數(shù)存量占54%；內(nèi)環(huán)內(nèi)占比僅8.9%。各環(huán)線項目租金呈階梯式分布。
2022年是上海長租公寓大宗交易元年，大宗交易成交額近60億元，各類內(nèi)、外資投資人入場交易，成交資產(chǎn)類別多樣。在投資策略上，具有改造潛力的機(jī)會型物業(yè)更受長租公寓投資人的關(guān)注，增值型投資交易占總交易額的75%，穩(wěn)定型僅占25%。此外，長租公寓投資人對于項目區(qū)位的投資偏好趨于多樣化，各環(huán)線長租公寓成交比例均勻分布。
2023年上海長租公寓
市場將迎來量質(zhì)齊升
預(yù)計2023年市場將迎來更多優(yōu)質(zhì)長租公寓項目的加快入市，隨著如健身區(qū)、閱覽室、社交中心等配套設(shè)施的日益完善，上海長租公寓市場將呈現(xiàn)出規(guī)�；⑸鐓^(qū)化和品質(zhì)化的特點(diǎn)。仲量聯(lián)行預(yù)計2023年上海在運(yùn)營長租公寓總存量將達(dá)到18.9萬套，較2022年新增約8.1萬套。
隨著R4租賃住宅地塊上的項目加速建設(shè)和入市，在2023-2025年間上海將有17.3萬套新增租賃住房入市，其主要來源為R4項目。其中，作為上海城區(qū)內(nèi)首個大體量租賃社區(qū)，耀華國際社區(qū)將于2023年面向市場提供2212套租賃房源，該項目匹配了大面積及多功能業(yè)態(tài)混合的公共活動空間——項目內(nèi)自帶約2萬平方米的公共服務(wù)空間，規(guī)劃了包含文化運(yùn)動、教育培訓(xùn)、餐飲零售、超市便利、生活服務(wù)等豐富業(yè)態(tài)，有望打造成世博地區(qū)的一大熱門商業(yè)街區(qū)。此外，位于閔行區(qū)浦江的浦江社區(qū)和楊浦區(qū)新江灣城的光華社區(qū)也即將向周圍的青年白領(lǐng)客群分別開放2362和1234套房源。2023年，長租公寓市場無疑將迎來更多品質(zhì)項目的面市。
長租公寓的發(fā)展前景和韌性也給予了市場更多信心，不少投資人正視時機(jī)入市交易。在 “盤活存量資產(chǎn)”政策的引導(dǎo)下，2023年各類存量物業(yè)，例如閑置工業(yè)廠房、老舊酒店等將被改造為長租公寓。與此同時，一系列利好政策以及四單保租房REITs的成功上市，為長租公寓投資人提供了新的退出路徑，REITs退出類資產(chǎn)或?qū)⒌玫礁嗤顿Y人的關(guān)注。
2023年的上海長租公寓市場，必將舒枝展葉，迸發(fā)新的生機(jī)！
來 源：仲量聯(lián)行JLL
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