1.從上半年甲級寫字樓市場表現(xiàn)來看，需求恢復(fù)尚需時間
需求：長三角和珠三角市場需求恢復(fù)普遍好于其他區(qū)域
從高力國際重點關(guān)注的12個成熟辦公樓市場表現(xiàn)來看：2023年上半年凈吸納量合計達到76萬平方米，達到2022年全年吸納量的80%左右，但僅有疫情前市場需求水平的50%。
分地區(qū)看，辦公樓市場呈現(xiàn)需求恢復(fù)冷熱不均的情況：長三角和珠三角市場需求恢復(fù)普遍好于其他區(qū)域，京津冀區(qū)域受到北京市場表現(xiàn)不佳的影響，整體需求恢復(fù)程度偏弱。
空置率：長三角地區(qū)空置率有環(huán)比下降表現(xiàn)
上半年空置率環(huán)比下降的市場也多集中在長三角區(qū)域，其他區(qū)域如京津冀、成渝等市場的空置率均有不同程度的上漲。
租金：重點甲級寫字樓市場的凈有效租金呈現(xiàn)不同程度下降
全國重點甲級寫字樓市場的凈有效租金均呈現(xiàn)不同程度的下降，一些城市的租金降幅從二季度起有加大的趨勢。
2023年初，由于疫情影響徹底消除，市場普遍對后市持有樂觀預(yù)期，并未出現(xiàn)明顯的租金調(diào)整，然而隨著二季度市場再度走弱后，市場樂觀預(yù)期落空，樓宇運營方開始快速調(diào)整租賃策略，更有針對性地在租金、免租期、裝修等方面來打造成本競爭優(yōu)勢，吸引市場優(yōu)質(zhì)的企業(yè)租戶資源。
2.盡管市場恢復(fù)預(yù)計道阻且長，但亦迎來創(chuàng)新驅(qū)動“質(zhì)”變契機
展望后市，無論從宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)，還是寫字樓市場表現(xiàn)，我們都觀察到一些市場核心因素正在發(fā)生根本性變化：
整體市場將進入供應(yīng)高峰期，高供應(yīng)量定調(diào)未來3年市場大趨勢
由于疫情導(dǎo)致的待入市項目將在2023年和2024年陸續(xù)入市，如果未出現(xiàn)大規(guī)模爛尾或延遲入市的情況，重點關(guān)注的12個甲級寫字樓市場新增供應(yīng)總量在今明兩年將分別達到680萬平方米和700萬平方米，遠高于疫情前兩年年均500萬平方米左右的水平。四個一線城市的甲級市場空置率在未來三年可能都會超過20%。因此，高供應(yīng)量基本上決定了未來三年空置率將逐年攀升，租金將持續(xù)下跌的基調(diào)。
下一階段市場將逐步向“資產(chǎn)負債表修復(fù)”轉(zhuǎn)變，凈吸納量將逐年恢復(fù)
目前市場需求不足的核心在于企業(yè)信心不足，這種信心不足一方面體現(xiàn)在三年疫情對于企業(yè)利潤表和資產(chǎn)負債表的嚴重損壞，也體現(xiàn)在企業(yè)對于下一階段投資決心和發(fā)展定力方面的猶豫和躊躇。然而，只要經(jīng)濟能夠保持穩(wěn)定增長，這一切“信心”問題都會隨著時間而解決。凈吸納量恢復(fù)可期一方面是因為目前的市場需求量遠低于歷史平均水平，同樣也是未來3年經(jīng)濟持續(xù)增長，市場預(yù)期逐步改善，企業(yè)擴張不斷發(fā)力的體現(xiàn)。
中國寫字樓市場要更好把握未來市場需要深諳長期之“勢”
十四五期間將是中國深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，各主要經(jīng)濟增長引擎都在面臨更深層次的轉(zhuǎn)型和升級。當(dāng)頭部行業(yè)或企業(yè)開始調(diào)整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。
過去三年來，中國的辦公樓市場所呈現(xiàn)出的10年、15年甚至是創(chuàng)歷史記錄的大變化，這些非常態(tài)化市場數(shù)據(jù)本身就已經(jīng)說明了過去很長時間形成的市場供需格局正在出現(xiàn)根本性變化，也代表了此次由產(chǎn)業(yè)更替所帶來的市場調(diào)整，其影響將會是長期且深遠的，當(dāng)然這些變化本身也是中國處在百年未有之大變局的具體體現(xiàn)。
近期政治局會議也指出：我國目前的經(jīng)濟恢復(fù)是一個波浪式發(fā)展、曲折式前進的過程。這個時期更需要政策從擴大內(nèi)需和防范風(fēng)險的角度，托底經(jīng)濟增長，穩(wěn)定市場信心。同時，會議也強調(diào)了中國經(jīng)濟正處于從量變到質(zhì)變的發(fā)展階段，增速僅僅是一方面，更重要的是著眼于“質(zhì)”的變化。
中國寫字樓市場 “質(zhì)”的提升核心在于創(chuàng)新。創(chuàng)新不僅體現(xiàn)在技術(shù)，也體現(xiàn)在戰(zhàn)略制定、管理制度、企業(yè)文化等多方面。創(chuàng)新帶來的不僅是差異化的競爭優(yōu)勢，還能創(chuàng)造可持續(xù)的多維度成本優(yōu)勢，在更加“內(nèi)卷”的時代，助力資產(chǎn)管理者乘風(fēng)破浪，行穩(wěn)致遠。
來 源： 高力國際
編 輯：liuy
