資本長期穩(wěn)定的注入，也是生命科學(xué)企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)的重要引擎。過去兩年，資本方參與生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的方式大多以收購二手物業(yè)、改造后重新入市為主，強(qiáng)勁的租賃需求令投資者聞風(fēng)而動。從已披露的大宗成交來看，機(jī)會型及改造增值型的二手改造項目受到買家的青睞，帶環(huán)評項目的翻新改建機(jī)會最受投資者的關(guān)注。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示："機(jī)會型和增值型投資普遍建立在二手項目改造的基礎(chǔ)上，像上海近期入市的前社·張江創(chuàng)新園、悅頌生命科學(xué)園、陽光張江NEO這些項目，都是大摩、ESR等知名地產(chǎn)基金操盤的改建項目。然而可改建的二手項目愈發(fā)稀缺，往往改造難度大、投入多，性價比不高。近年來，部分改造項目體量可能僅有1萬平方米，但即便如此，資本雄厚、經(jīng)驗豐富的大型基金公司仍競相追捧。
據(jù)了解，一線城市的生命科學(xué)物業(yè)的改造成本可以高達(dá)8000元/平方米，而普通辦公物業(yè)的翻新改造一般在每平方米3000元左右。政策壁壘也擋住了不少投資者，二手項目改造的相關(guān)政策審批要求很高，限制也較為嚴(yán)格。
因此，越來越多的資本方把目光投向與產(chǎn)業(yè)園區(qū)更深層次的合作上，例如不久前康橋資本在北京大興和昌平一舉拿下了兩個項目；由于該機(jī)構(gòu)此前投了很多生命科學(xué)的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)資源豐富是其重要的加分項，能否帶來更多企業(yè)或項目落戶園區(qū)、協(xié)助園區(qū)平臺做大做強(qiáng)，是園區(qū)管委會非常看重的能力。
更有步伐較快的園區(qū)內(nèi)已出現(xiàn)專業(yè)醫(yī)療基金，他們與園區(qū)方深度合作，為園區(qū)內(nèi)的醫(yī)藥企業(yè)提供股權(quán)融資。例如蘇州工業(yè)園區(qū)的"產(chǎn)業(yè)一號"基金，就是資本方、園區(qū)管理方與知名藥企共同創(chuàng)立的首個生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)基金，定位于創(chuàng)新藥及大健康產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資，挖掘產(chǎn)業(yè)內(nèi)潛力項目，攜手助力園區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
除此之外，資本方也在積極嘗試打通資金退出機(jī)制。以華安張江光大REIT為代表的首批產(chǎn)業(yè)園REITs項目上市即是開端，最近杭州的和達(dá)藥谷也完成申報，將孵化器項目與和達(dá)藥谷一期作為底層資產(chǎn)，成為國內(nèi)首支生物醫(yī)藥+孵化器公募REITs。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的基金平臺框架下，以生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為底層資產(chǎn)，將來C-REITs或?qū)⒊蔀橘Y本有效的退出途徑。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷進(jìn)一步表示："近兩年來資本對生命科學(xué)物業(yè)市場的關(guān)注度一直處在高位，但是資本熱度是有周期性的，今年開始略有回落；不過強(qiáng)勁的租賃需求和誘人的政策紅利，令資本對生命科學(xué)領(lǐng)域依然保持高度興趣。而深度參與行業(yè)發(fā)展、布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)及潛力企業(yè)的全成長周期，是更多成熟資本考慮的方式。
來 源：房訊網(wǎng)
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