近日，仲量聯(lián)行發(fā)布2025年第二季度上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)報(bào)告。二季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)共錄得23宗資產(chǎn)交易，總成交金額達(dá)82億元人民幣，交易活躍度方面，成交宗數(shù)環(huán)比小幅回落4%。
從交易規(guī)模來(lái)看，單體成交規(guī)模持續(xù)縮小。二季度單體項(xiàng)目平均成交金額為3.6億元，較2024年全年均值（5.6億元）及2025年第一季度（4.8億元）進(jìn)一步縮小。成交金額在1至3億元規(guī)模區(qū)間的交易占成交宗數(shù)的61%，表明市場(chǎng)對(duì)中小體量資產(chǎn)的配置偏好持續(xù)強(qiáng)化。
從投資者結(jié)構(gòu)來(lái)看，高凈值人士和內(nèi)資企業(yè)持續(xù)活躍。他們以88%的貢獻(xiàn)率主導(dǎo)二季度大宗交易市場(chǎng)，持續(xù)加碼具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)，尤其是高出租率的小型商業(yè)項(xiàng)目。
二季度，上海商業(yè)地產(chǎn)資本市場(chǎng)呈現(xiàn)多元化投資趨勢(shì)。從成交金額而言，辦公資產(chǎn)以38%的占比居于首位；長(zhǎng)租公寓及零售物業(yè)板塊表現(xiàn)亮眼，值得注意的是，零售物業(yè)以35%的成交宗數(shù)占比成為二季度最活躍的板塊之一。整體來(lái)看，總價(jià)1-3億元、交易周期短的小型商業(yè)資產(chǎn)尤其受到市場(chǎng)青睞，反映出投資者對(duì)消費(fèi)復(fù)蘇預(yù)期的持續(xù)強(qiáng)化。
辦公資產(chǎn)以38%的成交金額占比重回榜首，再次彰顯其在投資者資產(chǎn)配置中的核心地位。市場(chǎng)呈現(xiàn)多元化投資格局：特殊機(jī)構(gòu)積極布局滿足自用需求，內(nèi)資企業(yè)持續(xù)釋放購(gòu)置需求，同時(shí)高凈值人士和機(jī)構(gòu)投資者加大配置力度。核心區(qū)域的辦公資產(chǎn)持續(xù)受到追捧，絕大多數(shù)成交集中在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，充分反映出市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)穩(wěn)定價(jià)值和長(zhǎng)期潛力的認(rèn)可。
長(zhǎng)租公寓板塊以27%的成交金額占比位居市場(chǎng)第二，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)能，內(nèi)資企業(yè)和高凈值人士持續(xù)加大布局力度。二季度最顯著的變化是成交單價(jià)明顯提升，且交易集中在上海中環(huán)以內(nèi)的核心區(qū)域，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的價(jià)值獲得廣泛認(rèn)可，反映出投資者對(duì)長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的信心。
零售物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)活躍，在二季度以35%的成交宗數(shù)占比成為最活躍的資產(chǎn)類別。高凈值人士引領(lǐng)零售物業(yè)交易市場(chǎng)，內(nèi)資企業(yè)買(mǎi)家也積極參與布局。其中，中小規(guī)模的街鋪類商業(yè)項(xiàng)目尤其受投資者青睞，這一趨勢(shì)既反映了投資者對(duì)商業(yè)資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值的認(rèn)可，也顯示出市場(chǎng)對(duì)靈活型商業(yè)資產(chǎn)的偏好正在形成。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)受租賃需求持續(xù)低迷的影響，承受較大壓力。但在本季度成功交易的物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)金流表現(xiàn)出顯著穩(wěn)定性。成交標(biāo)的物主要分布于張江、周浦和青浦。充分展示了上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的多元化布局。
工業(yè)及物流地產(chǎn)大宗交易領(lǐng)域持續(xù)面臨承壓態(tài)勢(shì)，成交相對(duì)謹(jǐn)慎，在二季度僅錄得一宗交易。但伴隨著市場(chǎng)環(huán)境逐步回暖，該領(lǐng)域或?qū)⑨尫鸥嘈枨螅瓉?lái)積極轉(zhuǎn)變。此類資產(chǎn)的需求增長(zhǎng)與上海產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略緊密相關(guān)，但需注意的是，區(qū)位條件與地方政策仍是影響交易決策的核心要素。市場(chǎng)參與者需綜合評(píng)估資產(chǎn)適配性與長(zhǎng)期政策導(dǎo)向，以把握投資機(jī)會(huì)。
酒店資產(chǎn)占二季度成交金額中的4%，盡管整體交易規(guī)模環(huán)比調(diào)整，但市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)特別是核心區(qū)位項(xiàng)目的興趣增強(qiáng)�？們r(jià)5億以內(nèi)的小體量項(xiàng)目更受高凈值人士和私有企業(yè)主青睞。投資者正積極尋求通過(guò)資產(chǎn)改造和運(yùn)營(yíng)提升來(lái)挖掘存量酒店價(jià)值，這些項(xiàng)目憑借穩(wěn)定的現(xiàn)金流預(yù)期和增值潛力，正成為投資者的重要配置選擇。
從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，投資性需求占比達(dá)66%，雖環(huán)比小幅回落，但專業(yè)投資者的穩(wěn)定參與印證了市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的基本面。從區(qū)域分布來(lái)看，中環(huán)內(nèi)項(xiàng)目貢獻(xiàn)了85%的成交金額和78%的成交宗數(shù)，核心區(qū)域資產(chǎn)集聚效應(yīng)顯著。
來(lái) 源： 仲量聯(lián)行投資縱橫
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