北京，2025年7月7日--享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《2025年二季度北京寫字樓零售市場報告》。報告顯示，二季度北京寫字樓市場租金降幅持續(xù)收窄，零售市場在政策支持下迎來新項目集中入市與存量改造提速，外資機構(gòu)對中國內(nèi)地公募REITs市場的布局亦顯著加速。
寫字樓市場：租金調(diào)整筑底，續(xù)租與TMT行業(yè)為成交主力
存量維持1,368萬平方米，租金降幅收窄
二季度北京寫字樓市場沒有新增供應(yīng)入市，甲級寫字樓總存量維持在1,368萬平方米，全市和五大核心商圈市場季度凈吸納量分別為39,677平方米和-3,984平方米。"本季度租賃活躍度受需求端收縮影響顯著，"戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部主管鄧姍姍指出，"企業(yè)擴張意愿減弱及退租和縮租現(xiàn)象導(dǎo)致本季度租賃活躍度欠佳。
縱觀上半年，全市寫字樓市場半年度凈吸納量達(dá)19.4萬平方米，同比增長2.5%，空置率較2024年底下降1.4個百分點至16.9%；五大核心商圈半年度凈吸納量11.1萬平方米，同比增長9.0%，空置率降至10.9%。租金方面，自2023年下半年開始，歷經(jīng)7個季度調(diào)整后，全市租金環(huán)比下降2.3%至每月每平方米人民幣221.94元，五大核心商圈租金環(huán)比下降2.6%至每月每平方米人民幣257.58元，降幅呈收窄態(tài)勢。
全市甲級寫字樓租金&空置率
來源：戴德梁行研究部
續(xù)租持續(xù)活躍，TMT行業(yè)成交占比超五成
業(yè)主為了留住現(xiàn)有租戶，為續(xù)租提供更多的激勵條款。本季度，續(xù)租面積占季度租賃總成交面積的29.2%。在新租和搬遷類型中，TMT行業(yè)憑借AI和通訊類企業(yè)的大面積新租，成交占比達(dá)55%；律所板塊的強勁表現(xiàn)令專業(yè)服務(wù)行業(yè)成交占比較上季度提升3個百分點達(dá)13.1%，升至第二位；金融行業(yè)則以10.9%位居第三。受消費提振政策推動，本季度零售業(yè)租賃需求占比8.5%，位列第四。
租金水平或?qū)⒃谀甑宗呌诜�(wěn)定
下半年，北京甲級寫字樓市場預(yù)計仍無新增供應(yīng)入市，市場的持續(xù)去化或?qū)⑼苿涌罩寐世^續(xù)下調(diào)。2026-2028年，市場將繼續(xù)迎來約180萬平方米的未來供應(yīng)，其中中央商務(wù)區(qū)和望京-酒仙橋區(qū)域新增供應(yīng)占比高達(dá)70%，未來，此兩個區(qū)域相較其他區(qū)域?qū)⒚媾R更高的空置率和更嚴(yán)峻的去化壓力。戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，目前業(yè)主方對租金的讓度空間已接近極限，市場處于筑底橫盤階段，預(yù)計2025年底租金或?qū)②呌诜�(wěn)定。在產(chǎn)業(yè)方面，根據(jù)今年北京政府工作報告中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展指引，20個未來產(chǎn)業(yè)（如人形機器人、商業(yè)航天、生物制造等）將驅(qū)動北京寫字樓市場需求提升。
零售市場：政策驅(qū)動商業(yè)煥新，文商旅體融合成新趨勢
新項目入市與存量改造雙輪驅(qū)動
二季度，北京零售市場新增的三個項目為市場帶來20萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間，全市購物中心總存量升至1,686萬平方米。存量改造持續(xù)推進(jìn)，中海大吉巷、雙井京東Mall等項目開業(yè)，北京華堂·新辰匯、北京雙安商場、北京友誼商店等項目完成分區(qū)域升級，西單商場改建及朝外片區(qū)更新二期獲批，北京商務(wù)局發(fā)布的改造資金支持政策，進(jìn)一步推動北京零售市場的升級煥新。
下半年50萬平方米供應(yīng)入市，特色街區(qū)重塑消費場景
下半年北京將新增五個優(yōu)質(zhì)零售項目，為市場帶來超過50萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間，遠(yuǎn)郊新建項目及傳統(tǒng)商圈更新項目為供應(yīng)主力。戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，北京持續(xù)推進(jìn)特色商業(yè)街區(qū)的打造，奧園City街、大屯里商業(yè)街及隆福寺商業(yè)街區(qū)等特色街區(qū)將融合文、商、旅、體等多元元素重塑消費場景，為北京的零售市場注入新活力。
今年，北京發(fā)布多項政策助力零售市場提質(zhì)升級。根據(jù)《北京市擴大時尚消費專項行動方案》，未來商圈升級改造、首店品牌引入及對國潮和老字號品牌的支持等都將成為激發(fā)市場消費潛力的主要手段。
資本市場：外資加速布局中國內(nèi)地公募REITs市場，大宗交易市場回暖
外資加速布局中國內(nèi)地公募REITs市場
一季度外資機構(gòu)對中國內(nèi)地公募REITs市場參與度顯著提升，顯示出對中國資產(chǎn)的長期信心。4月16日晚間，華夏基金上報了首只由外資發(fā)起的消費類REIT--華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT，總規(guī)模約為28億元人民幣，首批納入的底層資產(chǎn)為廣州凱德廣場·云尚和長沙凱德廣場·雨花亭。本季度，全球最大的物流地產(chǎn)公司安博（Prologis）在中國注冊的外商獨資私募機構(gòu)--安博（北京）私募基金管理有限公司，完成私募股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資基金管理人的登記，并申報了華夏安博倉儲物流REIT，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部主管、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝對此表示，外資項目的落地將增強市場對公募REITs的信心，吸引更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)入市。
此外，戴德梁行中國資本市場部副董事總經(jīng)理、北京資本市場部主管楊蕾對2025年二季度北京大宗交易市場情況進(jìn)行了簡要概述，她表示，二季度市場少許回暖，機構(gòu)投資人對大型商業(yè)購物中心、租賃住房以及數(shù)據(jù)中心展現(xiàn)出濃厚的投資興趣。與此同時，自用買家的收購行為保持活躍。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)：供需矛盾與運營轉(zhuǎn)型并存
上半年北京產(chǎn)業(yè)園市場處于"供應(yīng)階段性上行與需求結(jié)構(gòu)性變遷"疊加期。以生物醫(yī)藥為代表的產(chǎn)業(yè)載體迎來集中交付高峰，尤其在昌平及大興等區(qū)域形成聚集趨勢，導(dǎo)致短期內(nèi)區(qū)域供需矛盾加劇，細(xì)分市場租金持續(xù)承壓下調(diào)。運營層面，各大運營主體逐步轉(zhuǎn)向"服務(wù)+生態(tài)"的競爭格局，通過構(gòu)建園區(qū)級生態(tài)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟協(xié)作機制、數(shù)據(jù)平臺賦能等方式構(gòu)筑差異化壁壘，形成從"資產(chǎn)比拼"轉(zhuǎn)向"生態(tài)爭奪"的新態(tài)勢。
戴德梁行北區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管路煜表示，短期來看，存量企業(yè)擴租放緩疊加新增需求不足導(dǎo)致空置率或維持高位，運營方采取"以價換量"策略，租金普遍缺乏上漲動力，但長期來看，北京市高精尖產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與科技創(chuàng)新雙重發(fā)力，將釋放潛在租賃需求。
數(shù)據(jù)中心咨詢需求爆發(fā)
上半年北京房地產(chǎn)項目管理咨詢市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長態(tài)勢，數(shù)據(jù)中心相關(guān)業(yè)務(wù)需求成為核心增長點。在前期工程盡職調(diào)查階段，客戶需求集中于土地合規(guī)性審查、電力負(fù)荷評估、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證等；在項目管理環(huán)節(jié)則聚焦施工進(jìn)度管控、成本優(yōu)化及后期運維方案設(shè)計等全周期管理。戴德梁行北區(qū)項目管理服務(wù)部主管趙夢指出，政策對新基建的持續(xù)加碼及企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型提速是數(shù)據(jù)中心行業(yè)需求爆發(fā)的主要推手，這一趨勢不僅重塑區(qū)域項目管理咨詢市場格局，更推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向升級。
城市更新：內(nèi)容策劃與運營前置驅(qū)動存量提質(zhì)
戴德梁行北區(qū)策略發(fā)展顧問部主管徐天指出，在城市發(fā)展進(jìn)入"從增量建設(shè)到存量提質(zhì)"的深水區(qū)階段，戴德梁行越來越意識到內(nèi)容策劃與運營前置的重要性。二季度團(tuán)隊在朝陽、順義、豐臺等重點區(qū)域，圍繞城市更新、文商旅融合與科技創(chuàng)新平臺落地，持續(xù)推進(jìn)多項片區(qū)策劃與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入項目。徐天強調(diào)，"唯有將市場邏輯、城市溫度與發(fā)展效率有機結(jié)合，才能真正實現(xiàn)面向未來的高質(zhì)量發(fā)展。
